株式会社スリーウェーブは、オフィス賃貸物件のご提案からご入居、ビルオーナー様のテナント募集やビル管理も徹底サポートします

たくさんのビルを所有しているので、総務全体で責任を持つようにしています。　全体の責任者は射場、窓口での実働部隊は課長の土屋が担当しています。　今はスリーウェーブさんが全部うまくやってくれるからテナントさんとやりとりすることはほとんどありません。

スリーウェーブに事務所の募集をお願いするようになってから、現在まで殆ど空室が出たことは無かったのですが、今回のオフィスビル市況の厳しさから弊社のビルも幾つかの空室がでるようになりました。　オフィス市況が非常に厳しい状態にあることを実感しますね。

そのようななか、スリーウェーブさんが募集をしているビルでリニューアルをしたら、今回直ぐに空室が埋まったとの話をお伺いし、そのビルを見せて頂きました。

事務所入口やエレベータホール・トイレ等をリニューアルしてあり、非常に明るく綺麗な印象でした。

私どものビルも今後時代のニーズにあったリニューアルをしていき、お客様に喜んで頂けるビルしていかないといけないと実感しました。　その後、スリーウェーブさんと打合せをし、現在リニューアルをする予定で検討しています。

現在のエレベーターホール写真（左）、ご提案したエレベーターホールのイメージグラフィック（右）

９年の長きにわたって機敏に動いてくださっていること。　行動力、実行力、誠実さがあることだと思います。

2010年現在、賃料水準も相場並を維持できて、大きく下げることなく推移しています。　近年で一番キツかったのは2003年。　今年と同じぐらい不景気で、ビル経営が厳しかったんです。　当時は空室率が８％もあった。　そういう時期でも殆ど空室になることがありませんでした。　だから、安心してお任せすることができています。

収支に関するアドバイスも助かるんです。　例えば、テナントさんはどんどん変わっていくものだから長期的な視野で収支を見ましょう、とか。　普段からアドバイスをいただいています。　スリーウェーブさんは専門家だから、おっしゃることを、素直に聞いて５～６年スパンでテナントの賃料収入を見るように心がけています。

テナントさんが常に埋まっていてくれるからこそ、こうして収支を考えることができる。　半年なんて空いてしまうと途端に収支が狂ってしまいますから、そんなことがないようハラハラしながら見守っているという感じです。　空室がほとんど出ませんから本当に助かっています。

配送に使用するトラックのお写真

もちろん。　ビル経営がなかったらかなりキツかったです。　当社の本業は、出版物の配送。　当社周辺にも大手の取次や出版社がたくさんあります。　取次から近畿・九州エリアの書店・ＣＶＳなどに本を配送するのが仕事です。　今は出版業界がかなり厳しくなっていますからね。　しかし、配送を効率化することでなんとか利益率を維持しています。　配送の効率化、というのは例えば10ｔ車なら、10ｔ分なるべく満タンにして配送する、ということです。

当社にとってビル経営の収益は重要な財源。　物件数も多いですから、修繕費用もきちんと積み立てておかねばなりません。

ですから、常にテナントさんに入居して頂いて、収支が安定していることは大きな安心です。　不動産賃貸部門だけでしっかり収益を上げることができ、修繕や改築費用をある程度積み立てることができています。

ビル経営上の直近の課題は、水回りの修繕をどのタイミングでやるかということです。　空調を行い、外壁に取り組み、防水対策を万全に行い…。　さて、水回りはいつ手をいれるか、という。　エントランスも明るいイメージにしたいんですよ。

テナントさんに長くいてもらうため、こまめな改修は必要だと思っています。　そのためにこまごまと発注しています。　そういった努力は常々必要だと考えています。　おかげさまで収支が安定しているから、改修工事のための資金の借り入れをしたことはありません。　こまめな手入れをしていくため、テナントさんからいただく家賃は非常に重要。　常に満室になっているから、ビルそのものをどんどん良くしていけるんです。

先日も、スリーウェーブの提案を基にリニューアルした物件を見に行きました。　やっぱり、新しいのはいいですね。　テナントさんからの評判が格段に上がったと聞きました。　印象が全然違うと思います。　そんな事例がたくさんあるので、次の打つ手の参考になります。

いつ、どの修繕を、どれぐらい行えばテナントさんが喜んでいただけるかよく議論します。　そこにはやっぱり、スリーウェーブさんの情報と提案は欠かせないと思っています。

そうですね。　横瀬さんももちろん、浅倉部長さんもマメに連絡をくださいます。　そういうこまめなところに誠実さが感じられ大変信頼できます。　あと、事務の女性の電話対応がとっても良い。　そういう基本的なことができない会社が今は多いです。

だいぶ前ですけど、物件の改修中にクレームが出た時一緒に謝りに行って下さったこともありました。　トラブルに対して知識も経験も浅いオーナーからすると、プロの専門家としてスリーウェーブさんがついていてくださるととても安心です。

まぁ、基本的には、連絡がありすぎると逆にドキっとします。　時期が時期ですから、この時期電話があると、解約やクレームなんじゃないかと思って。　だから、何も連絡がないことがテナントさんもご満足くださってることだって解釈してます。

早く賃料相場が戻って欲しい。

でも、景気の回復が不動産業界に回ってくるまではもう少しかかるんですかね。　順番としては、景気が良くなり、雇用が良くなり、採用が活発になって、床が減ってきて、賃料が高くなるという順番でしょうから。

当社の周辺でも、来年、再来年あたりには大型ビルの供給が多いみたいです。　でも、埋まるのかな…。　ウチはまだいいほうですけど、それ以外はかなり厳しいみたいだから。